南京市“租房上名校”暫不可行
2017-08-2014:42江蘇網絡電視臺評論（人參與）
荔枝新聞訊 南京市住房保障和房產局相關人員認為，社會對購租同權存在誤讀，不論是南京還是其他城市，就學方面尚不具備購租同權的現實條件。根據方案，南京戶籍和外來務工人員，若無產權房，仍由戶籍所在區或居住所在區統籌安排入學，即可能調節到生源不滿的學校。
南京出臺“租購同權”等住房租賃試點工作方案
8月15日
市政府辦公廳正式印發瞭
《南京市住房租賃試點工作方案》
明確
推行租購同權、試點商改租、大力治理群租房
8月15日，市政府辦公廳印發瞭《南京市住房租賃試點工作方案》。《方案》內容可概括為：1個指導思想、4個工作目標、5大方面23項任務、4項保障，重點圍繞培育租賃市場主體、建設住房租賃服務監管平臺、拓寬租賃住房籌集渠道、加強住房租賃市場監管、加大政策支持力度等五大方面列出瞭23項工作任務。
試點工作將緊緊圍繞四大工作目標，一是培育市場主體，發展一批國有、混合所有制及民營等多種供應主體的機構化、規模化租賃企業，引導市場規范有序經營。二是建設服務監管平臺，初步建成信息共享、服務高效、監管有力的全市住房租賃交易服務監管平臺。三是構建管理體系，形成市-區-街道-社區四級聯動網格化管理體系。四是形成房源供應模式，探索通過政府劃撥建設、企業新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種供應模式。
下一步南京這麼幹：
國企引領，形成多方供應主體
1、扶持國有企業發展規模化租賃。2017年國有規模化租賃企業不少於14傢。安居集團和東南集團作為市級平臺參與試點。各區政府、江北新區管委會各明確一傢國有平臺參與試點，充分發揮國有企業在發展住房租賃市場的引領作用。
2、鼓勵混合所有制中古餐飲設備收購和民營企業開展規模化租賃服務。2017年試點企業不少於4傢，到2020年底不少於10傢。
3、台中二手廚具買賣鼓勵支持房地產經紀機構開展住房租賃業務。2017年試點機構不少於2傢，到2020年底10傢左右，力促租賃住房供應主體形成多層次供應的局面。
政府搭臺，更好服務社會
我市住房租賃服務監管平臺將實現平臺建設全市 “一張網”，房源信息全覆蓋、租賃管理全覆蓋、房源真實核驗全覆蓋、便民服務全覆蓋的“四個全覆蓋”智慧管理服務目標：
1、建立涵蓋信息發佈、網上簽約、行業監管、市場監測的全市住房租賃交易服務監管平臺，並提供移動客戶端服務。
2、建立租賃信息發佈機制，引導市場規范有序發展。
3、建立形成住房租賃三級政府四級網格化管理體系，實現租賃服務監督延伸到社區。2017年在棲霞區和仙林街道全面應用與試點，納入街道網格化社會治理體系，在此基礎上向全市推廣。
4、實現租賃服務 “互聯網+”服務，提供“房源登記、信息發佈、租賃交易、網上簽約、登記備案、租房備案證明”全過程網上辦理服務。五是加強租賃信用的信息管理，實現多部門聯動共享。六是加強租賃市場動態監測和分析，為居民租房、政府決策、行業管理提供數據支撐。
優化供應，多渠道籌集房源
1、新建一批租賃住房。加大政府租賃住房建設和籌集力度。通過劃撥方式，加大租賃住房供地力度，新增一批租賃住房房源。在符合城市規劃要求的前提下，經市政府批準，各區（園區）可結合產城融合、職住平衡實際，利用紫金科技創業特別社區等的自有土地新建一批租賃住房。試點在出讓土地中建設租賃住房，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。
2、配建一批租賃住房。《方案》明確，出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，將配建5%保障性住房（含租賃性住房）納入出讓合同條款，建成後與出讓用地競價達到最高限價後競建的保障性住房（含租賃性住房）一並無償移交給政府指定部門或機構。試點房地產開發企業自持住房用於租賃，試點低效用地建設租賃住房。
3、改建一批租賃住房。對符合條件的商業用房，或者工業廠房，可試點商業用房改建為租賃住房。房地產開發企業提出改建方案、按一定程序征得相關利害關系人書面同意，按照“一事一議”原則，經過政府批準後，可按規定改為租賃住房。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
4、盤活一批租賃住房。支持和鼓勵居民、企業、機構出租閑置房屋。規范現有住房改造經相關利害關系人書面同意後，允許將現有住房按照國傢和地方的住宅設計規范改造後按間出租。今年我市建設或籌集租賃住房不低於50萬平方米。
守法誠信，創新監管模式
1、探索建立租賃網格化管理模式。租賃管理與街道社區社會管理網格化體系相銜接，建立三級政府、四級網格化管理服務體系，管理中心下移，深入聽取群眾呼聲，提供快捷便民服務。
2、形成租賃企業及人員信用監管機制。健全住房租賃企業、中介機構和從業人員信用“紅名單”、“黑名單”分類管理制度，形成守信聯合激勵和失信聯合懲戒多部門聯動機制，信用記錄納入信用信息共享平臺。
3、明確租賃當事人權利義務。研究制定租賃合同范本，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，並按時繳納租金，不得擅自拆改房屋結構或轉租
4、引入租賃市場法律救助。充分發揮各街道人民調解委員會作用，將租賃糾紛納入調解范圍，化解租賃矛盾，維護市場秩序。
多方並舉，加大政策支持
《方案》從鼓勵發展租賃配套政策、稅收政策、金融支持三方面明確瞭相關政策支持。
建立綠色辦理通道，拓寬融資渠道，培育和發展市場供應主體；
減輕稅負負擔，完善配套政策，引導市場需求；
活躍租賃市場，鼓勵庫存商品住房轉為租賃住房，增加房源供應。
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政策解讀
南京作為國傢發展租賃市場試點城市之一，住房租賃試點工作方案正式出臺，租購同權、商改租、治理群租等市民極其關心的“熱詞”，這次出臺的政策中均給出瞭明確答案。
建承租人權利清單，推行“租購同權”
我市昨天出臺的《方案》提出，將適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。
此前，廣州地區率先亮出“租購同權”這一概念時，被不少公眾誤解為“租房也可以上名校”。對此，市住房保障和房產局相關人士表示，我市推進“租購同權”將包含三層含義：
一是要把實現購租同權作為最終目標，也是在發展住房租賃市場中堅持的方向。
二是承租人享受的基本公共服務包括多方面內容，包括義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務、科技申報、住房保障和公積金提取等各方面內容。
三是逐步穩妥有序推進。
《方案》對於市民普遍關心的“入學”也進行瞭相應明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育；符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區教育行政部門統籌安排其隨遷子女在居住區內享受義務教育。
“群租房”將被大力度治理
將現有房屋進行充分切割改造，一個不足百平方米的房子裡硬生生地塞進瞭20多人，各地頻現的“群租”埋下瞭很多隱患。今後這部分房屋的改造出租將有嚴格要求。
《方案》提出，改造不得破壞消防設施的完好有效，不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建後出租，或按床位出租；不得將原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上，出租房間的人均建築面積不得低於15平方米，每個出租房間居住成年人數不得超過2人。
上述改造條件，由誰來進行監管？本月8日，我省公安廳牽頭出臺的《關於加強出租房屋消除安全隱患的通告》已率先進行過明確，並同時提出，對於違者，將由公安、建設、工商等部門予以處罰，構成犯罪的將依法追求刑事責任。
開發企業有望成為大房東
《南京市住房租賃試點工作方案》（以下簡稱《方案》）明確，我市充分發揮市、區兩級現有國有企業引領作用，支持國有企業拓展業務，將住房租賃納入業務范圍，通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源，實施規模化租賃服務。其中，2017年國有規模化住房租賃企業將不少於14傢。同時，將鼓勵具有一定運營經驗和一定規模的民營和混合所有制企業將住房租賃納入經營范疇，鼓勵房地產開發企業、物業服務企業以及各類機構投資者設立專門的住房租賃企業，開展住房租賃經營業務，今年內這樣的試點企業將不少於4傢，到2020年底不少於10傢。
通過培育多層次市場主體，從而探索建立起政府劃撥建設、企業新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，今年，我市建設或籌集的租賃性住房將不低於50萬平方米。
由政府建設新增的租賃住房房源主要來源於兩方面，即對出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，明確配建5%保障性住房（含租賃性住房）；出讓用地競價達到最高限價後競建的保障性住房中也將包括一定體量的租賃住房。
鼓勵開發企業“自持”則是選取符合條件的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產開發企業自持，用於長期租賃，不得分割轉讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。上述要求在土地出讓合同中予以約定，並在不動產登記文書中也要註記“不得分割轉讓、不得改變房屋用途”。這意味著，未來的開發企業也將擁有一個“大房東”身份。
試點“商改租”，但不是想改就能改
將商業用房改建為租賃住房成為我國多地區發展租賃市場籌集房源的渠道之一，我市也將其在《方案》中予以具體明確，將鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房。
雖然南京地區有大量商業、商辦用房，但“商改租”應按規定要符合條件。我市“商改租”將按照“一事一議”的原則開展，位於城市中心、副中心以外、庫存量大、位於地鐵站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經營的商業用房，在滿足采光、通風、衛生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規定可改為租賃住房。而開發企業提出商改租申請後，需報屬地區政府（園區管委會）和市相關主管部門初核，經評估後，區域內商業、商務辦公總量確實過剩的情況下才予批準。
改建房屋將由房地產開發企業轉為自持物業並用於出租，不得分割轉讓，改造後租賃住房用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。
試點低效用地、集體土地建租賃住房，個人出租將獲得獎勵
將一部分閑置房源有效供應至租賃市場，引導和激發個人出租將是租賃市場房源供應的重要渠道之一。
對此，《方案》提出，將支持和鼓勵居民出租閑置住房，提高居民財產性收入，政府提供租賃服務平臺和規范化服務，個人出租住房實行免費登記備案制度。不僅如此，租金稅費征收也將有相應優惠，其中，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前可按規定免征增值稅。對房地產經紀機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅率；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。根據試點推進需要，適時加大稅收支持力度。
另外，我市對采取自主改造開發方式的城鎮低效用地再開發項目，試點配建一定比例的酒店式公寓，由企業自持用於租賃。還將在棲霞、浦口等區，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
建全市住房租賃服務監管平臺，掛牌房源全面核驗
網上掛出的房源頗為令人心動，但到現場一看完全不是一回事，這是很多租房人現實中常常面臨的尷尬。規范住房租賃市場，房源的真實有效、中介機構的誠信服務等都是政府相關部門履行監管的重要考題。
《方案》提出，我市將建立全市住房租賃服務監管平臺，平臺將積極整合房源信息，將我市規模化住房租賃企業、大型房地產經紀機構和個人房源信息全部納入該平臺；通過該平臺推行租賃合同網上簽約，規范租賃雙方和中介機構行為；同時實現網上辦理租賃登記備案，完善統計分析、市場監測功能；借助該租賃平臺，實現租賃服務監督延伸到社區。對於在該租賃平臺掛牌的房源，房管部門將通過房產交易管理系統全面核驗房屋的權屬狀況，確保房源信息真實準確。另外，還將充分利用“互聯網+”和“大數據”技術，提供“房源登記、信息發佈、租賃交易、網上簽約、登記備案、租房證明”全過程網上辦理服務，並逐步實現網上支付、信用評價、補貼發放、公積金提取、傢政服務等一站式便捷服務。
租賃市場管理全面實行“3級政府4級網格化”
租賃市場的有序發展，須有“規范管理”進行強有力的護航。對於未來可期的龐大租賃市場，我市率先提出三級政府、四級網格化管理服務體系。即市級相關行政主管部門負責制定住房租賃相關政策和制度，各區政府（園區管委會）、江北新區管委會是屬地范圍內住房租賃市場管理的責任主體，街道辦事處（鎮人民政府）是轄區范圍內住房租賃管理的直接責任主體，社區居（村）民委員會開展租賃管理的具體事務。今年我市將在棲霞區和仙林街道試點，實現租賃交易服務監管平臺與社區治理綜合信息平臺的信息共享與動態聯動。
我市也將通過相應舉措明確好租賃當事人權利義務，以規避以往“房東任性漲房租，任性趕房客”帶來的矛盾。《方案》提出：
將研究制定租賃合同范本，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；
承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，並按時繳納租金，不得擅自拆改房屋結構或轉租。
與此同時，將引入租賃市場法律救助，將租賃糾紛納入街道司法調解范圍，化解各類租賃矛盾，維護市場秩序。
政策背景：
十八大以來，黨中央、國務院高度關註房地產市場穩定健康發展，尤其對建立購租並舉的住房體系，形成房地產市場長效發展機制，提出瞭明確的要求。2016年5月，國務院下發瞭《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，明確提出實行購租並舉、培育和發展住房租賃市場。2017年7月，國傢住建部正式將南京等12個城市確定為全國發展租賃市場的試點城市。
市委市政府深入貫徹落實黨中央國務院的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，就發展我市住房租賃市場進行瞭認真研究。近年來，我市作為長三角區域中心城市，城市發展功能不斷增強，品質日益提升，配套日漸完善，群眾居住水平和環境得到極大改善，但也存在房地產一二三級市場發展不均衡問題，購房比例過高，租賃市場相對滯後，租賃市場主體發展不完善、不規范，為此，要通過發展住房租賃市場試點，切實解決租賃市場存在的問題，逐步提高群眾解決居住問題的租房比重，形成結構合理的住房體系。
南京市住房保障和房產局
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